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关于加快建设国际社区的建议
 

2013年9月9日  15:54:50   


人口资源环境建设委员会

 

一、国际社区的概念与特征

(一)从本市国际社区的兴起和演变,界定国际社区的概念

国际社区,自上世纪末兴起以来,大体形成三个阶段,约定俗成也形成为三代国际新城。

上世纪90年代初,虹桥率先成为上海改革开放的前沿阵地,当年虹桥经济开发区引进大量外资企业时,为了配合国际人群的生活需求,政府高标准规划建设了古北国际社区。本世纪初,上海启动新一轮的改革开放,在浦东开发开放以及陆家嘴金融贸易区、张江高新技术产业区、金桥出口加工区、外高桥保税区等的兴起与发展中,随着国际企业和人群的涌入,联洋、碧云成为了上海第二代国际社区。而在这之后,随着上海加快国际金融、贸易、航运、经济“四个中心”建设,本市第一、第二代的国际社区古北、联洋、碧云,因其开发逼近饱和,几乎没有土地储备,已难以承载更多国际人群栖身。同时,随着国内经济的发展、财富的快速膨胀,国内的一部分富裕人群对国际化的、国际标准的生活空间也形成了巨大的需求。由此,以新江湾城、大宁为代表的新一批新兴国际社区应运而生,并有森兰、南翔、唐镇、前滩等社区紧随其后,他们各自标榜为上海第三代国际社区。

不管是第一代的国际社区古北,还是第二代的国际社区联洋和碧云,因为先后伴随着虹桥以及浦东的开发开放,外资企业以及外籍人士的集聚,都十分鲜明地呈现出居住群体和居住方式的国际化特征。因此,所谓的国际社区,在相当程度上就是指国际人士聚居的地方,其包括两层含义,即:“居住群体”的国际化和“居住方式”的国际化。然而,当第三代国际社区新江湾城等兴起之后,尽管在形态与功能上同样具有国际水准和国际风情,但居住人群出现了变化,国内的富裕阶层成为了国际社区的主要入住群体,原本意义上国际社区的两个要素中的一个正在缺失,更多地呈现为“居住方式”的国际化。

课题组经研究认为,对本市国际社区以“代”划分并非严谨,而更倾向于对国际社区作出“狭义”和“广义”的界定:狭义上的国际社区即为国际人士聚居的社区。而广义所言国际社区,也包括了那些按照国际标准建设、具有国际风情与品质、兼顾了国内部分人群居住生活的社区。本报告以下阐述,采用狭义概念。

(二)从碧云国际社区的要素构成,归结国际社区的特征

碧云国际社区是本市国际社区建设的成功典范。经过课题组深入碧云实地考察发现,一个成功的国际社区,一般均应具备以下基本要素:

1)一定体量的别墅和酒店公寓。碧云国际社区的住宅产品主要有碧云花园、碧云别墅、碧云钻石酒店公寓等。2)一个商业中心,包含日用快消品超市、建材和家居用品卖场、家电卖场等。为更利于外籍人士的认同与接受,这些商业业态最好采用国际品牌,如碧云的家乐福、百安居等等。3)一条国际美食街。应融合中西餐饮业态,可以结合商业中心或体育中心。碧云的美食街包罗蓝蛙、蓝枪鱼、拉蒂娜、天泰、华越楼、黔香阁、星巴克等各国风味,并结合碧云体育休闲中心。4)一个体育中心(包括室内健身房、游泳池、运动超市等),室外足球场、橄榄球场,以及沿道路、河道铺设可供自行车出行和跑步运动的塑胶彩色慢行系统。碧云为美格菲运动馆、迪卡侬运动超市。5)一个国际学校。碧云有德威、平和、协和三所国际学校。6)一个国际诊所。碧云有华山医院浦东分院、中日合资瑞东医院、WorldLink诊所(合资)及悠庭保健会所。7)一个教堂。有条件的话,最好能同时建有天主和基督两个教堂,以满足不同宗教信仰的人群。8)一定绿量。碧云利用高压走廊与河道等建有18万平米生态植物群落和400宽的防护林绿化带,建有5万平米中心绿地。

由上述要素,我们大体归结国际社区的若干基本特征:

产品力。国际社区,主要面向全球各地尤其是欧美发达国家的居住人群,其住宅及配套设施如果缺乏应有的产品力,必然无法拥有对国际人群的吸引力。在社区规划与建筑设计以及建造上,应采用国际化的技术标准体系、国际化的规划设计理念、国际化的建筑设计、国际化的建设水平以及顺应当今国际潮流的环保节能技术和材料,藉此打造高品质的居住环境、高标准的住宅,以保证居家的基本硬件品质。在配套设施上,应体现齐全、先进、人性化以及多元文化,以满足国际不同人群的居住舒适度与风俗习惯。在社区管理上,需要具有国际化的管理意识、服务体系和安全保障。

包容性。上海之所以能够成为国际大都市,与其近代发展中持续发挥着海纳百川的包容性不无关系。同样道理,作为国际社区,同样要能够包容海内外各类文化及特色,不仅要呈现并提供多样化的生活方式,而且,社区文化也要具有宽容性和多元化,以满足全球各地人群的居住要求及喜好,并进而实现能够把各国人士吸引并聚集起来。

环保性。在全球纷纷提倡低碳环保的国际趋势下,使来自不同国家、不同观念、不同风俗的人群能够和谐地生活在一起,不仅要体现国际社区的高品质,还要将其环保性(包括生态环境和生活理念与方式)最大化地予以彰显。综观本市国际社区的演变后不难发现,除了地理位置、配套设施以外,环境因素正在其中发挥越来越大的作用。

二、我区国际社区的缺失及建设国际社区的必要性

国际社区在相当程度上是外向型经济的配套,是外向型经济发展的衍生品。而奉贤区虽然外向型经济也得到了持续发展,但外企的集聚程度还偏低,尤其是外籍高管在绝对人数上还偏少,因此,国际社区的建设迄今未提到议事日程。国际社区的缺失,已经成为了奉贤区进一步对外开发的制约因素。

(一)国际社区建设是我区进一步扩大开放、在扩大开放中拓展发展空间的需要。奉贤区经过审时度势,对未来发展提出要抓住三大机遇、坚持六大战略。不管是“三大机遇”中的“国际化机遇”,还是“六大战略”中的“开放战略”,都要求奉贤区积极把握上海国际化从中心城区向郊区转移、辐射的发展趋势,积极把握上海建设自由贸易区的机遇,契合“四个中心”建设的定位,借力打力,借势发展,深入实施开放战略与国际化的措施。

(二)国际社区建设是我区实现产业能级升级、产业结构调整的需要。以金桥为例,随着碧云国际社区的日趋成熟,筑巢引凤,吸引了更多国际人士的入住,更由此带动了产业的升级,促进了国际资本和新型产业对金桥出口加工区的投资,实现了园区的转型发展。2011年,园区工业产值达到2350亿元人民币,而2012年,工业产值虽然下降至1850亿元,但销售及第三产业的产值增至3500亿元人民币。

(三)国际社区建设是发挥南桥新城综合性服务型功能的需要。根据总体规划,南桥新城的城市功能定位是“上海杭州湾北岸板块的综合性服务型核心新城,服务长三角南翼以及大浦东地区的重要枢纽和门户”。韩正同志去年3月实地调研并指导南桥新城建设时,再次明确提出,南桥新城要作为一个独立城市来打造,要成为上海南部地区的中心,进一步提升并发挥对长三角南翼的功能辐射、产业集聚作用。区政府从进一步提高我区国际化水平的要求出发,从支持、支撑产业经济的外向发展出发,从发挥南桥新城综合性服务型功能出发,提出打造“第三代国际新城”的发展目标。

三、我区建设国际社区的可行性及相关策略

(一)南桥新城建设国际社区符合定位并具条件

应该说,奉贤区南桥新城、海湾以及东部三大组团都有规划建设国际社区的内在需求和基本条件,但是,从能级、人口、基础设施、公共服务、产业集聚等现状条件看,海湾与东部两大组团的条件相对较为薄弱,而在南桥新城规划建设国际社区更具条件。

南桥新城是本市十二五期间重点建设的新城之一,其定位就是作为一个综合性服务型的城市。国际社区在相当程度上,就是一个服务配套。规划建设国际社区,与南桥新城的功能定位相符。

南桥新城作为一个产城融合发展的地区,拥有上海工业综合开发区和上海奉贤经济开发区生物科技园区两大产业板块,经过多年的发展已经集聚诸多外商独资或中外合资企业,而且在其未来“发展先进制造业、推动现代服务业”的转型发展中,产业能级不断提升,产业人群不断趋于高端。新城周边又有上海金融后台服务基地、上海化学工业区和上海临港产业园区的奉贤园区、以及一江之隔的闵行紫竹科技园区,其产业的能级、外向程度,都对国际社区形成需求。

南桥新城随着其价值的日渐显现,国内及相当一部分外资开发企业普遍看好,并先后已有绿地、招商、中粮、卓越、恒盛、合景、苏宁、宝龙等知名开发企业先期进驻,加上六院南院、格致中学、世外学校等优质社会服务资源相继落地,轨道交通、BRT快速公交、城区有轨电车等即将启动,城市品质日益提升,为国际社区的打造已经创设了良好的条件。而在建的“上海之鱼”项目,由美国朗润公司携手国际规划大师奚伯斯·拉瑞主创设计,以其良好的生态环境、多样化的业态组合、国际团队的参与,从其一开始即具“国际范儿”,只要严格执行规划,该项目(区域)即有条件率先建成国际社区。

(二)加快建设国际社区的相关策略

1、规划:统一规划,环境先行

以低密度、高绿化率为特色,将低密度建筑、生态化的自然环境与开放性的生活环境有机结合。社区尺度设计体现人性化,以营造宽松惬意的居住空间、公共空间。突出环境建设,在开发强度、建筑密度、绿地率、空气及水体质量等各项指标,成为生态典范。

2、建设:配套先行,建筑多元

以发展国际社区为主轴,以教育医疗配套、商业休闲配套为两轮。配套设施力求完善、便捷并达到国际一流水准,包罗国际学校、国际诊所、教堂、国际品牌购物休闲、餐饮娱乐、运动健身及服务设施,提供国际化的生活方式。建筑风格涵盖美、英、意、德、法等各国特色,充分满足外籍家庭的多样需求精细化运作。从细节入手打造“国际化”,包括社区的双语道路标示系统、塑胶慢行系统、房间大小和布局、水处理系统乃至厨房台面的高度和柜子的深度等细节,都需充分考虑外籍家庭与人士的特点。在生态环保、节能减排、绿色低碳等各方面体现可持续发展。

3、运营:统一管理,注重融合

采取“租赁为主”的统筹管理模式,不仅住宅租赁符合外籍家庭的居住需求,而且,商业、配套租赁也能保证统一招商与运营。实行开放式管理,整个社区应充分对外开放,包括体育公园、足球场、橄榄球场,甚至一些住宅小区都可以没有明显的围墙。推行管家式服务,为住户提供24小时全方位、全覆盖双语服务。通过组织各类赛事、健康跑、节日派对、学校交流、跳蚤市场等方式,促进中外家庭、多元文化和谐共处,有机融合。

4、功能:从居住生活到产业集聚

国际社区不仅要作为一个生态环境良好的生活居住区,还要融入生产,成为生产生态生活“三生融合”的综合性社区。国际社区也要从居住与生活的层面,升级而为具有产业功能,成为国际投资尤其是现代服务业的集聚地,因此需要规划建设一定体量的商务办公物业,导入总部办公、研发、结算及其他生产性服务业业态,促进产城融合发展。

5、支撑:对外交通、资本投入以及产业政策

尽管由于国际人群的价值取向与生活习惯不同,国际社区通常也并不要求紧邻中心城区,但是,为达成对外交通顺畅的基本条件,应加快推进并实施虹梅南路—金海路越江工程、浦星公路的拓宽以及S3快速干道的新建。国际社区在市政基础设施、公建配套、居住品质上的国际化与高标准,需要引入国际团队参与规划与设计,需要采用部分进口材料与设备,从而势必对国际社区的建设带来资金上的压力,因此,需对国际社区的开发建设主体给予充分的资本投入与融资支持。此外,本着产城融合发展的原则,需要为国际社区引入产业,从而实现国际社区建设的升级,因此,还需辅以产业招商的相关优惠政策。

 

 
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