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关于进一步加强我区住宅小区综合治理的几点建议
 

2017年7月28日  0:00:00   


2016年是市委“1+6”、区委“1+8”文件贯彻深化落实年,住宅小区作为居民群众生活的基本场所、城市管理的基本单元,是社会治理的重要领域。现通过走访、调研、座谈等方式,对我区住宅小区综合治理的有关情况进行了摸底调查,分析现状问题,提出相关建议。

一、现状问题

截至2016年11月底,我区住宅小区达到309个,物业量达3000万m2,其中老旧小区178个,1400万m2,占到全区物业总量的近一半。应成立业委会283家,符合条件并成立业委会176家(部分业委会负责2个小区),符合条件未成立54家,不符合业委会组建条件的小区有53个。物业服务企业98家(市场化80家,政府自办18家)。常住居民265782户,691033人,物业费缴费率65%左右。

2015年,我区网格化平台住宅小区类案件全年受理量27947件,比2014年翻一番。2016年从第一季度,案件受理量同比2014年、2015年增长超过30%。区人民法院2010年至2015年6月受理的调解案件中,物业类案件占30%,是同期交通事故纠纷的1.2倍,是劳动争议、医患纠纷、消费纠纷、土地承包纠纷总和的2.3倍。

可以说,物业矛盾纠纷的多发、易发已成为影响社会公众情绪的重要因素之一。综合分析其原因,我们认为主要存在“两个缺失、一个不足”。

1.业主主体责任缺失。我区房管局962121物业服务呼叫平台,2015年案件受理量12075件,其中投诉类5172件,占案件总量的42%,其中业主不文明行为、业主大会运作、停车管理、违法建设、群租以及绿化养护六大类问题3478件,约占投诉案件总数的70%。可见,物业管理矛盾纠纷多发的症结,很大程度上归结于业主在公共义务承担方面存在责任缺失。如,个别业委会的公章直接存放在物业公司,有责不履、有权不施,对小区治理中存在的问题不愿多管,或者直接推给居委会。

2.居委会自治功能缺失。居委会作为一个居民自治组织,有机关化、行政化倾向,以完成上级部门下达的行政任务为主,有关居民自治的关键议题缺乏考虑,更多地扮演了传话筒角色,工作方法单一化、程式化,导致自治工作开展乏力。部分居委会在社区自治活力营造方面有所努力,但未能以需求为导向,没有真正考虑到居民的实际需要,难有实效。

3.硬件不足。硬件不足突出表现为规划停车位不足、雨污水混流及管道设施老化、小区安防设施缺乏、房屋质量问题等。如,目前全区共有住宅小区停车位84728个,其中13995个为开辟小区内道路新增停车位,但车位缺口仍有21485个(主要集中在老旧小区及2000年—2005年建成的次新小区)。再如,部分老旧小区未实施封闭管理,监控摄像头、门禁等安防设施安装不到位,导致小区盗窃案件发生率居高不下。

居民是住宅小区综合治理的主体,通过激发居民自治热情,运用参与式源头治理模式,制定居民公约、转变物业管理模式,将住宅小区的历史矛盾逐步消除,减少新矛盾产生,提升社区“温度”,破解住宅小区综合治理顽症问题。

(一)运用多元化的物业服务模式,发挥业主主体责任

1.物业管理“酬金制”模式。物业管理酬金制,就是从原先将小区物业费、停车费等收入统统交给物业公司,由他们提供服务,自负盈亏,变成将小区所有收入交由业委会掌管,聘请物业公司的酬金从中支出。实行酬金制后,物业只要做好服务,不必担心亏损。业委会掌管小区钱袋子,居民、业主的积极性被激发,对小区每一件事都用心,既保障业主的合法权益,也倒逼物业提升服务质量,实现良性循环。

2.业委会预收物业费模式。业委会预收物业费模式是指:物业公司的聘请、物业费支付方式、对物业公司考核细则均由业委会和全体业主讨论决定。业委会负责收取物业费,根据业主对物业公司考核结果,将物业费分阶段交给物业公司。逐步形成居民自觉缴费、业委会全程监督、物业服务企业诚信履约的新格局。

3.业主自主管理模式。对于老旧小区及无物业服务企业进驻的小区,可采取居民自主管理模式。由居委会牵头,指导小区成立自主服务管理组织,通过服务外包、聘请专职人员、培育志愿者队伍等方式,做好与居民利益相关的小区停车管理、房屋维修、清洁卫生、绿化养护、秩序维护、下水管道疏通、水电故障排除、简单电器维修等工作,满足小区居民对基本物业服务的需求。

(二)完善居民区治理体系,强化居委会自治功能

我们认为,不少住宅小区的难题都可以转化为基层自治共治的议题,可以此作为完善居民区治理体系,推进基层自治共治的有利契机。可有组织地在各居民区围绕住宅小区综合治理开展大讨论,在听取意见建议的同时,推动建立涵盖物业费收缴、房屋出租等内容的居民公约,健全相关议事规则,找到利益各方最大公约数,在自治共治中解决矛盾问题。定期开展居民区党总支书记、居委会主任、业委会主任、物业公司负责人共同参与的业务培训会和交流座谈会,沟通小区物业管理运行情况,协调相关问题解决,进一步构建居民区党组织、居委会、业委会与物业公司的良好合作格局。在此基础上,吸纳驻区单位、小区周边企事业单位参与到小区的治理中。组建业委会联合会,协助政府理清居委会、业委会、物业公司三者的权责,推进社区治理自治共治。南桥镇业委会已经在业委会换届选举、业委会标准化建设、规范业委会用章管理、提高物业费收缴率等方面做出卓有成效的贡献。

(三)通过管理与自治互动,解决小区硬件不足

由区联席会议办公室牵头,根据前期掌握的情况排摸确定“问题小区”,系统梳理居民群众反映强烈的“急难愁盼”问题,形成具体的“需求清单”。另一方面,根据财力情况,列出“改造清单”,向居民发放“方案征询表”,列出可供选择的工程建设项目,让居民自己决定先做什么、怎么做,并据此在整体方案中予以综合考量。实施路径上,遵循先自治后投入的原则。首先要做到业委会应组建尽组建,已组建的加强规范化建设;其次,通过自治管理对小区顽症问题进行有效治理,特别是涉及业主责任的,如毁绿种菜、违章搭建、乱堆杂物、乱停车、群租、物业费收缴等;再由各街镇根据居委会对小区的综合评价结果确定项目实施顺序。实施过程中,业委会还应牵头组织成立业主自治管理小组,配合物业、施工单位,并实行监督。

“三分建设、七分管理”,住宅小区综合治理的可持续发展,离不开行政力量、社会力量、居民自治等各方合力的共同参与。通过引导居民参与小区治理、激发居民自我管理、自我服务的内生动力,发挥居民业主最大能量,住宅小区综合治理的常态长效必然能取得良好效果。




 
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