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关于优化南桥新城建设发展的几点建议

民建奉贤区委员会

    作为上海市“十二五”期间确定重点推进建设的三大新城之一,在区委、区政府的强力推动和全区上下的共同努力下,南桥新城业已进入了快速发展的轨道,城市形态日益显现,城市功能日趋完善,“低碳、生态、智慧、宜居”的城市发展理念得到了有效贯彻,一个规划较为合理、功能相对完善、环境比较优美的新城区正跃然成为奉贤经济社会发展的新心脏。
    一、当前南桥新城建设发展中存在的问题
    相较于南桥新城作为上海服务长三角南翼以及大浦东开发的重要门户枢纽和上海杭州湾北岸地区的综合性服务型核心新城的城市定位,目前南桥新城的规划建设还存在着与之不相适应的问题:
    一是可供开发空间已然不多。新城规划通过尚不过短短几年,新城可供商住开发的土地已所剩不多,大拆大建的开发模式造成资源资金的大量浪费,不断推高的动迁成本严重影响新城的可持续发展,高启的房价既影响了本地农村居民的城镇化进程,也不利于引进经济社会发展所需的各类外来人才。
    二是交通设施规划不甚合理。交通设施规划过于保守,主干道路建设标准相对较低,作为未来的百万级城市尤为缺少交通大通道规划,中大流量公共交通设施发展滞缓,大型公共停车设施建设尚未引起重视,新城地区未兴先堵现象已初见端倪。
    三是服务业的发展相对滞后。全区上下对服务业招商工作尚不够重视,服务业对三次产业增加值的贡献率位列全市各区县之末,高端服务产业发展严重滞后,不利于地区经济的转型升级,也造成商业及办公用房的大量空置,形成严重的资源浪费,影响地区收入的增长。
    二、优化南桥新城建设发展的建议
    (一)实施新城东扩战略,拓展城市发展空间,满足奉贤全区域均衡发展需要
    1、抓紧开展新城规划的修编工作,缓解新城在本区全域的偏心化问题。建议将新城规划的东部边界推进至林海公路,大幅拓展新城的发展空间,使新城通过浦星、林海等公路更直接地正面接受市中心、原世博园址区、浦东核心区等区域的多点辐射,有效解决新城区作为奉贤的政治、经济、文化中心在全域的偏心化问题,增强奉贤全区域的向心力,提高城区对中东部地区的辐射带动能力。
    2、利用大居合理布局科教文体设施,争取市里支持缓解区级财政压力。建议将南上海文体中心等科教文体设施布置在金汇港东岸,既能使更多大居土地为我所用,从而有效节省新城核心区域的高价土地,又能与上海之鱼隔港相望,互为呼应,形成和谐亮丽的城市景观。并以配套大居为由,尽力争取市有关部门的资金支持,从而减轻区级建设资金的压力。
    3、依托拓展区较低的土地开发成本,满足中等层次居民的商品住房需求。建议在浦星公路以东地区,利用相对较低的土地开发成本,合理规划建设适量的实用型中档楼盘,既可加速中部地区的城镇化进程,又能提供价格较为低廉的普通商品住房,满足本地中等收入居民和外来普通人才的住房刚性需求,以缓解此类人群对政府保障性住房的依赖,减轻政府的财政保障压力,从而间接影响奉贤地区商务成本的上涨速度。
    (二)优化交通设施规划,推进公共交通建设,节约居民企业出行时间成本
    1、提升优化区域交通规划,合理布局道路网络,加快建设交通大通道。建议按照适度超前、留有余地的原则,规划建设城区内外主干道路,形成主次分明、搭配合理的道路网络。将动迁量相对较少,连接市工业综合开发区、生物科技园区、奉城工业园区三大开发区,又位于南桥新城中轴线的金大公路建成双向八车道的新城东西大通道,以方便新城各组团的快捷联络。适当控制环城东路两侧的商业开发,严格控制两侧商业用房加层改造,提高新城区南北向道路建设标准,    抓紧辟通老城区南北向断头道路,缓解南北向交通压力。
    2、积极争取市级部门支持,加强对外通道建设,凸显新城交通枢纽功能。建议提请市有关部门抓紧建设本市唯一早有规划尚未开建的沪奉高速公路,使其成为浙东地区连接浦东的重要通道,凸显新城作为杭州湾地区重要节点城市的枢纽地位,进一步便捷我区与浦东核心区域的联系与沟通,更好地承接浦东开发和自贸    区的辐射及溢出效应。
    3、加强公共交通规划建设,合理配置停车场所,加快建设大流量公交设施。建议在全力推进轻轨5号线和BRT南桥至东方体育中心线的同时,加快规划建设BRT南桥至奉城四团线,以加强新城与中东部地区的公交联络。在公交枢纽及轻轨、BRT等线路的主要站点,规划建设公益性大型公共停车设施,以低廉的价格收取停车费用,引导居民公交、低碳出行,充分发挥公交设施的作用。
    (三)明确服务业发展定位,加大服务业招商力度,促进服务经济快速发展。
    1、定位各区块发展方向,加大宣传推介力度,促进相关服务业集聚发展。奉贤相对偏远的区位条件,为形成相对独立的综合性服务业集聚区创造了条件。建议新城合理安排各区块的服务业发展方向,甚至细化到各商业楼宇的产业规划,引导相关服务企业集中集聚、抱团发展。整合各商业地产开发商的力量,加大对新城商业区域的整体推介力度,增强新城知名度和美誉度,吸引服务类龙头企业、知名公司入驻,加快形成新城的综合服务功能。
    2、完善服务业扶持政策,适当向商业区块倾斜,引导服务业在核心区集中。在全面落实现有政策的基础上,对购置或租用商业用地性质的房屋开办服务企业的,特别对其中符合我区产业导向的知识密集型服务企业进行政策倾斜,适当加大财政扶持力度,并可在一定期限内按其税收产出情况给予适当的购房或房租补贴,引导服务业在商业区域发展,促进商业地产的有效利用,发挥商业地产的产税功能,推高商业地产的价格,促进商业区块特别是新城CBD区域的功能形成。要严禁工业用地性质的企业或生产性服务业集聚区转型或引进非生产性服务企业,确需转性的,应严格补收土地出让金,以营造相对公平的发展环境。
    3、组建服务业招商机构,引进服务业招商团队,促进服务业加速发展。新城服务业的发展,关键在人,在于一支成熟、精干、专业的产业管理和招商队伍。建议新城抓紧组建服务业管理和招商专业机构,加大专业人才引进力度,配强配好管理和招商队伍。要注重引进有经验的招商团队,并积极与有经验、有实力、有客源的服务业集聚区或服务业集团开展多种形式的合作,以快速提升对服务产业的管理水平,提高招商工作的有效性和成功率,促进新城服务业步入加速发展的轨道。


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