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关于引导农村地区规范居住房屋租赁行为的几点建议

民革奉贤区委员会发言

    近几年,随着我区城镇化进程的快速推进,区域人口规模正在快速增长,尤其是机械增长率已连续两年超过了23%。较高的机械增长率使得目前常住奉贤的来沪人口规模(60.6万)超过了本地的户籍人口规模(52.4万)。当前常住我区的来沪人员以务工务农为主,且有相当一部分人员选择了居住在农村地区,大量的来沪人员造成我区农村地区房屋租赁市场的需求日益旺盛。由于目前农村地区缺少居住房屋租赁行为的相关管理办法和依据,加之我区的来沪人口规模较大,随之也带来了大量的社会安全和消防隐患等问题,给我区农村地区的规划建设、公共事业、村容村貌、计划生育等社会管理工作带来了一定的压力,大幅度地提高了我区公共事业建设和地区社会管理的成本。
    一、当前农村地区房屋租赁行为存在的问题
    1、农村地区房屋租赁管理办法缺失
    我国房屋租赁立法将房屋租赁权定性为债权,并主要针对城市房屋,关于农村地区房屋租赁相关法规只有一些零散的地方规定。上海市2011年出台的《上海市居住房屋租赁管理办法》对当前城镇地区居住房屋租赁行为的相关规定比较完善,主要职能部门的分工也比较明确,但对于农村地区居住用房租赁行为未作具体说明。目前我区管理农村地区居住房屋租赁行为的依据,主要是参照现行的城市居住房屋租赁行为的管理办法,针对性不强。同时,镇相关管理部门缺少规范性的引导,不利于农村房屋租赁当事人权益的保护以及租赁市场的有序规范运    作。
    2、承租对象学历偏低、流动性强
    根据2013年上海市公安局奉贤分局统计数据,截止到2012年底,我区常住人口约113万人,其中来沪人口为605702人,同比2011年增长了23.2%。60多万的来沪人口中,主要以18—60岁的劳动力为主,约52.8万,占来沪总人口的87.1%。来沪人员的文化程度普遍偏低,初中及以下文化程度的占89.1%(全市为75.3%),大专及以上学历(含本科、研究生)占2.54%(全市为10.9%)。同时,我区来沪人员流动性较强,居住半年至一年的占64.9%,居住一年至三年的占10.3%。当前,我区农村地区的承租对象总体上呈现出规模较大、学历不高、流动性较强的特征,    给农村地区房屋租赁行为的规范和管理造成了不小的压力。
    3、租赁当事人租赁行为不规范
    目前我区农村地区房屋租赁中还存在不规范的行为,主要体现在以下三方面:一是房屋租赁没有规范的书面租赁合同,承租人不能提供有效身份证件,或者外来承租人定居后始终未按相关规定办理居住证。二是农村地区出租的居住房屋有部分属于违法建筑,或出租的居住房屋结构及其附属设施不牢固已被鉴定为危险不建议居住的房屋,存在安全隐患;部分居住房屋并不具备供水供电等必要的生活条件;部分居住房屋经分隔搭建后出租给多个承租人,或按照床位出租。三是承租人违反规定,擅自改变建筑物使用性质,或者实施其他违法建设行为,利用出租房屋从事违法犯罪活动,利用居住的房屋非法生产、加工、储存或者经营易燃、易爆、剧毒等危险物品。租赁当事人在规范房屋租赁行为方面的意识有待于进一步增强。
    二、引导农村地区规范房屋租赁行为的几点建议
    随着我区来沪人口规模的快速增加,以及农村地区房屋租赁市场需求的快速增长,按照“中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定”中第21条的要求,要在保障农民权利的同时,进一步引导我区农村地区规范房屋租赁行为,为此提出以下几点建议:
    1、加强组织领导
    建议明确农村地区居住房屋租赁管理工作牵头单位或部门,加强组织领导,严格落实基层管理部门或委托代理部门的工作职责。各镇(社区、开发区)要高度重视外来人口管理工作,积极引导农民规范房屋租赁行为,相关的基层管理部门要配合镇、村居做好相关的管理工作,以及基础数据的搜集整理和分析研究工    作。
    2、明确职责分工
    明确相关部门在该项工作中的职责分工,确定负责房屋承租人员的人口与计划生育管理服务工作的部门或单位,确定负责租赁房屋的治安管理、消防管理及非本市户籍租住人员的居住证件管理工作的部门或单位,确定负责查处利用租赁房屋进行无照经营等违法行为的部门或单位,确定负责房屋租住人员的就业指导工作的部门或单位。
    3、制定管理办法
    明确牵头部门或单位,加快制定关于我区农村地区(包括城乡结合地区)居住房屋租赁行为的管理办法,完善农村房屋租赁制度。如制定农村地区房屋租赁合同示范文本供租赁当事人选用,建立农村地区房屋租赁登记备案制度,对所出租房屋的消防、安全等作出具体要求,明确租赁当事人的责任与义务等等,以进一步规范农村地区居住房屋租赁行为。
    4、加大宣传力度
    进一步加大农村地区居住房屋规范租赁的宣传力度,宣传与租赁行为相关的法律法规以及现行的管理办法,提高农民自有居住房屋规范租赁和安全租赁意识,积极引导房屋租赁当事人讲法律、讲权利责任,不断规范农村地区居住房屋的租赁行为。
    5、强化社会监督
    建立社会监督机制,鼓励社会居民发现不合理、不安全使用房屋及设施、设备,擅自改变房屋使用性质、结构或者实施其他违法搭建行为,并及时报告相关部门以排除安全隐患。鼓励相关管理部门互通已掌握的危险房屋、违法建筑、消防安全隐患等信息,并依法及时查处。
    随着上海城市化进程的不断加快,城市创新驱动、转型发展力度加大,上海非沪籍人员正日益扩大,大量来沪人员为上海的发展作出巨大贡献的同时,也给城市的运行带来了压力。加强来沪人员的管理与服务,我们责无旁贷!


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