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关于加快我区社区商业转型升级的建议

林志彬委员代表奉贤区政协经济委员会做大会发言

  随着我区经济的跨越式发展,城镇化进程的不断推进,外来人口的急速导入,如何发展与社会经济整体发展水平相适应、与城市建设和形态发展相协调、与服务功能及设施环境相匹配的社区商业,实现区域环境打造与商业价值提升的共赢,对于政府管理部门来说,不仅是创新转型服务民生大局的需要,也是考验改革智慧的重要课题。为此,区政协经济委员会开展了社区商业专题调研,通过深入剖析“连城1号”的发展经验,提出了近阶段社区商业转型升级的几点建议。

  一、我区社区商业发展的现状
  自90年代初起,我区的城镇化水平不断提升,居住小区人口不断集聚,社区商业作为日常生活的配套逐步走入百姓生活。尤其是2008年1月,百联南桥购物中心进驻奉贤南桥,2013年总销售额达14.5亿。百联的入驻,填补了奉贤大型一站式购物中心的空白,拉近了奉贤与市区购物休闲生活水平的距离,更极大地改善了奉贤的消费环境。正是由于百联南桥的良好示范作用,近期南桥周边新都汇、宝龙地产、苏宁广场等项目纷纷上马,南桥新城商业地产的价值得到了快速提升。
  南桥,是奉贤区中心镇,是奉贤的政治经济文化中心。百联南桥购物中心的异军突起,直接得益于过去几年中奉贤区委区政府“聚焦新城”发展战略。但是,我们在对全区社区商业的调查研究工作中发现,在南桥商业繁荣繁华的背后,南桥之外的周边镇社区商业普遍存在着基础设施严重不足、质量能级普遍不高、环境恶化压力增大等问题,全区社区商业的均衡发展面临着很大的隐忧。

  二、连城1号给我区社区商业转型带来的启示
  2012年12月17日,奉贤第一家社区商业综合体——总建筑面积近10万平方的“连城1号”正式开业。经过一年多的培育,目前连城1号已汇聚80余家商户200多个品牌,由超市、电器卖场、量贩式KTV、百货、美食等主力商户组成的同时,还涵盖了亲子教育、动漫城、连锁影院、咖啡馆等休闲娱乐设施。商场步入平稳运营,商场管理方正加快商场整体提升的步伐,希望通过三年的培育期打造奉贤地区最成熟的社区商业综合体。
  1、连城1号带来的显著变化
  一是多个知名商家的入驻,净化了整个西渡地区的商业环境。大量二线品牌被集中引入,低端商业业态被取代速度大大加快。西渡地区围绕连城1号已经形成了东起环城东路,西到沪杭公路,南依西闸公路的“工字型”商业集聚区,整个西渡地区的商业环境得到了大大净化。
  二是一站式多功能全方位的服务,打造了西渡地区的宜居城市形象。历来西渡地区的社会管理都是区内的难点。连城1号进入正常运营以后,为周边居民提供了一个舒适、优雅的环境,比较好地打造了西渡地区的宜居城市形象。
  三是由于连城1号的深度影响,大大提升了西渡地区的商业价值。连城1号的开张,直接带动了西渡地区商业整体形象的提升,商业地产价格提升较快,也带动了居民住宅价格的提升。
  2、连城1号模式成功经验的分析
  成功从来都不是偶然。仔细分析一下连城模式成功的原因,有以下几点:
  一是统一高效的物业管理。连城项目由于是轨道交通站点项目,项目在一开始就没有像其他商业地产项目那样,在项目开发的时候就分割或者分层进行销售。商业综合体物业的统一,为今后在商铺管理、商场营运、业态及时调整等方面实现高效和有序,打下了良好的基础。
  二是专业精细的管理营运。连城项目在建成后,选择了白马公司作为综合体的管理和营运方,是非常值得借鉴的。选择专业的商业管理、运营团队对项目商业招商、运营管理、业态调整、商业营销等起着至关重要的作用,白马公司在入驻前期,就对西渡、南桥等地区的周边商业进行了大量的商业调查,在项目出现状况时,可以采取有效的措施,及时调整商业业态和布局,这是专业管理营运团队能力的体现。
  三是清晰准确的经营定位。连城项目的地理位置明确了其社区商业的定位,其业态定位、营运模式等都要与周边服务人群的消费理念、消费习惯、消费层次相匹配。从目前经营来看,连城项目较好地找到了适合周边服务人群的商业定位,同时也探索出了与周边社区商业相融合的途径。

  三、目前加快我区社区商业转型升级的一些建议
  作为奉贤区社区商业转型提升的先行者,连城1号的发展经验对推动全区社区商业转型升级有着重要的借鉴作用。为此,我们有一些建议:
  1、转变观念,充分认识发展社区商业转型的重要性和紧迫性
  商业历来都是一个城市形象的重要标志。通过总结、宣传连城的经验,使全区上下进一步统一思想、转变观念,充分认识到当前以发展规模适宜的商业综合体为载体,以品牌化、连锁化为引领,优化空间布局,整合优势资源,撬动周边镇社区商业的整体提升,已成为发展社区商业的一种新的成功模式和发展潮流。
  2、因地制宜,积极启动社区商业综合体的规划和建设
  社区商业综合体的建设和发展,不仅仅是商业设施建设在量上外延的扩大版,更是整体商业经营模式在质上的转型升级版。所以,启动社区商业综合体的建设,一定要打破传统的思维方式,充分体现前瞻性、先进性和整体性。在区级层面,要对社区商业综合体的布局有系统规划;各镇要在充分调查研究、广泛听取意见、反复权衡比较的基础上,因地制宜合理规划。
  3、用足用活政策,积极扶持发展社区商业综合体
  早在两年前,《奉贤区社区商业管理规范及行业业态布局导向》、《奉贤区关于完善社区商业功能和提升社区商业管理的意见》就已经分别出台。2013年《奉贤区加快发展现代服务业实施细则》中更是明确,社区商业的发展将优先享受各项扶持政策。这三个文件,不仅指导性很强,而且含金量也很高。各镇在加速发展社区商业综合体的过程中,一方面要用足用活区政府的扶持政策;另一方面,有条件的镇、开发区可以适当投入财力安排专项资金或给予优惠政策,帮助综合体运营方渡过培育期;与此同时,加大招商引资的力度,扩大开放,吸引方方面面的资金投入发展社区商业综合体,加速社区商业的健康快速发展。
  4、紧密依靠专业团队,不断提升社区商业综合体的管理水平
  “三分建,七分管”,建设固然不易,管好更难。要紧密依靠区供销社、南方集团等大型集团,积极发挥各集团公司在镇、开发区的作用;引入有实力的开发商和专业商业运营团队,在乡镇打造和管理城镇综合体,尽快使奉贤区社区商业的建设和管理都有一个质的飞跃。
  5、政府、社会、企业良性互动,共同推动奉贤区社区商业的和谐发展
  社区商业的属地性特点,决定了其必须要深深地扎根于社区,服务好老百姓。政府要率先做好协调工作,当好社区和企业之间的润滑剂。一方面要倾听社区百姓呼声,做好对企业的监管和指导,帮扶企业规范经营,强化行业自律;另一方面,借助文明城区建设等活动,提高广大市民的文明素质,打造诚信兴商的优良环境,共同推动社区商业综合体的和谐发展。
  以人为本,以民为重,社区商业的转型升级之路必须刻不容缓地实施推进。希望在连城1号的示范带领下,我区社区商业转型升级能走出一条充分体现安居乐业、宜居便民的商业发展新路。


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